Как избежать ошибок при покупке недвижимости в Болгарии: советы и рекомендации

Покупка недвижимости в Болгарии является не только увлекательным приключением. Для этого ответственного шага требуется осмысленный подход. Очень часто покупатели, ищущие идеальный дом или апартаменты на солнечном побережье, совершают ошибки, из-за которых может не только омрачиться радость от покупки, но и появиться нежелательные последствия. Избежать препятствий можно, если хорошо понимать местный рынок и иметь профессиональный опыт. 

При погружении в мир болгарской недвижимости важно не только влюбиться в окружающую красоту, но и трезво судить. Иногда из-за желания иметь уютный уголок у моря или гор человек принимает поспешные решения. В реальности при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять документы и выполнять профессиональную оценку состояния объекта.  

Как проверить объект недвижимости?

Любые сведения о недвижимости в Болгарии – публичные. У любого лица есть право на инициацию проверки, получение справки или выписки по объекту или его собственнику. Для подачи запроса в Реестр недвижимости потребуется идентификация заявителя. При этом пользуются персональной электронной подписью. Однако, данная услуга доступна только для граждан Болгарии или иностранных лиц с ПМЖ. Иностранцам придется обращаться в агентство по недвижимости, к адвокату и т.п. 

Благодаря онлайн проверке зарегистрированные пользователи получают актуальную на момент запроса информацию по объекту. Также можно прослеживать его историю. В системе можно увидеть следующую информацию:

  • законный владелец недвижимости; 
  • дата приобретения;
  • предыдущий владелец;
  • наличие дополнительных обстоятельств. 

Дополнительные обстоятельства представлены ипотекой, обременением, запретами, договором аренды и др. 

Дополнительная гарантия чистоты сделок с недвижимостью – Нотариальная исповедь. Она необходима для смены права собственности на недвижимость. Именно в присутствии нотариуса подписывают окончательный договор купли-продажи. При этом обращаются к болгарскому нотариусу, который действует в том районе, где расположена недвижимость. Перед тем, как провести сделку, он должен убедиться в том, что документы продавца соответствуют законодательству. Также нотариус проверяет, что он имеет правомочия и желание продажи соответствующей недвижимости.      

Какие дополнительные расходы ожидают покупателя?

Покупатель оплачивает не только стоимость недвижимости. Также потребуется оплата:

  • Нотариального сбора. Услуги нотариуса обойдутся в 350-600 евро. Оформление сделок производится относительно только локальных объектов, которые ограничивают границы муниципалитета. Стоимость услуг колеблется в зависимости от района. 
  • Налога на гражданско-правовые сделки. Составляет 3-5% в зависимости от муниципалитета. Базой для налогообложения является не цена недвижимости, которая указана в договоре, а оценочная стоимость. Ее необходимо получить в офисе коммуны за день до того, как будет проведена сделка. Сделать это обязан продавец.  

Следует учитывать, что оплачивает оценку объекта для налоговых целей покупатель. Средства перечисляют нотариусу в день сделки или на следующий. Размер налога при этом рассчитывается нотариусом. 

Рекомендации профессионалов

Большая ошибка покупателей – самостоятельный поиск недвижимости и заключение сделок. Юристы считают, что иностранцам непросто разобраться в законодательстве о особенностях рынка. Тем более, что перед покупкой обычно очень мало времени.   

Также не стоит одновременно обращаться в большое количество агентств. Из-за избытка информации сложнее сделать выбор. В результате покупатель не уделяет необходимое внимание объектам. Если обратиться в одно агентство – его сотрудники подберут недвижимость которая максимально соответствует требованиям и бюджету.   

С огромным риском связаны покупки в новостройках. У многих компаний велик риск банкротства, тогда объект останется недостроенным, а покупатели не получат деньги обратно. Для снижения исков следует провести проверку компании-застройщика, обязательно прописывать в договоре пункт о материальной ответственности за срыв сроков строительства. 

Не стоит вносить полную оплату, пока дом не введен в эксплуатацию. Полная сумма переводится только после получения Актов 14, 15 и 16. Первый свидетельствует о безопасности здания, второй – разрешение на эксплуатацию, третий – разрешение на заселение. 

Переводить продавцу полную стоимость необходимо только после того, как у нотариуса будет получен акт о праве собственности на недвижимость. При этом нужно учитывать, что в Болгарии расчеты наличными ограничены суммой 5100 евро. Если она больше – сделку признают недействительной. Для оплаты необходимо выполнить банковский перевод. 

Залог успеха – обращение к профессионалам. Они проконтролируют действия продавца, выполнят необходимые проверки. Сотрудничество с профессионалами приведет к успешной покупке недвижимости.