Болгария становится все более привлекательным направлением для израильтян, желающих приобрести недвижимость за рубежом. Это обусловлено рядом преимуществ, например, доступными ценами, высоким качеством жизни и комфортным климатом, что делает страну идеальным выбором как для постоянного проживания, так и для сезонного пребывания.
Причины популярности Болгарии среди граждан Израиля
Есть ряд причин, почему Болгария так популярна среди граждан Израиля:
- Привлекательные цены на недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра в Болгарии составляет всего от 800 евро, а в Израиле – около 2500 евро. Разница в цене, которая составляет 4 раз, делает болгарскую недвижимость исключительно выгодным приобретением.
- Низкая стоимость жизни и специальные условия для пенсионеров. В Болгарии существенно более низкий прожиточный минимум, который составляет всего около 164 евро на человека. Для сравнения, в Израиле этот показатель составляет 450 евро на человека, 670 евро на бездетную семью. Кроме того, государственная программа «Обеспеченный пенсионер» позволяет получить ВНЖ при покупке недвижимости при сохранении израильской пенсии при переезде. Между этими странами существует соответствующее соглашение.
- Курорты и климатические условия. В Болгарии расположены разнообразные курорты для круглогодичного отдыха: морские, горнолыжные, бальнеологические. Страна имеет богатое культурное наследие. Она занимает 3-е место в Европе по количеству исторических и культурных памятников, и 2-е место в мире по числу минеральных источников. Комфорт обеспечивает благоприятный климат. Удерживаются умеренные температуры в течение года, летом воздух редко прогревается выше 30 градусов.
- Благоприятная налоговая система. Действуют низкие налоги при покупке недвижимости: всего 2,5% от кадастровой стоимости объекта. Есть соглашение об избежании двойного налогообложения между странами, платить налог на доходы от аренды можно только в одной стране. Структура обязательных платежей четкая, отсутствуют скрытые затраты.
Есть и другие преимущества, например, возможность получения ВНЖ, возможность заработка в случае сдачи жилья и другое.
Процедура покупки недвижимости в Болгарии для граждан Израиля
При покупке недвижимости в Болгарии для граждан Израиля предусмотрена такая процедура:
- Выбор недвижимости. 98% сделок с иностранцами совершаются через агентства недвижимости. Покупатель не оплачивает услуги агентства, все расходы несет продавец. Рекомендуется избегать самостоятельной покупки из-за высоких рисков. можно выбрать квартиру в жилых домах, апарт-отели, частные дома.
- Заключение резервационного договора. Выполняется процесс бронирования. Подписывается депозитный (резервационный) договор, вносится задаток (стандартная сумма составляет 2000 евро). Оговариваются условия бронирования. Фиксируется стоимость объекта, закрепляются права на объект за покупателем, определяются сроки оформления сделки.
- Открытие счета в болгарском банке. Это обязательное условие для проведения сделки. Необходимо личное присутствие. Счет используется для перечисления задатка, проведения окончательных расчетов.
- Нотариальное оформление сделки. Готовится договор купли-продажи, выполняется нотариальное заверение (проводится через 20-30 дней после заключения депозитного договора). Дальше вносится полная стоимость объекта (за вычетом задатка).
- Регистрация в реестре. Стандартная процедура занимает 7 дней, а ускоренная – 1 день. Регистрация выполняется в реестре недвижимого имущества Булстат.
- Постановка на учет и подключение услуг. Нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости не позднее 2 месяцев после заключения сделки. Заключаются договора с поставщиками коммунальных услуг.
Весь процесс занимает примерно 1-2 месяца. Необходимы личные визиты, первый из которых происходит при выборе объекта недвижимости и подписании резервационного договора. Второе посещение нужно для оформления сделки у нотариуса, подачи документов на регистрацию.
Третье посещение необязательное. Этот визит может потребоваться для получения заверенных документов из Булстат, заключения договоров с поставщиками услуг. Его вполне можно совместить с отдыхом.
Дистанционное оформление
Если нет желания или возможности посещать Болгарию лично для покупки недвижимости, можно оформить сделку через доверенное лицо (адвоката). Но стоит помнить, что обязательно потребуется однократный визит для выбора объекта, оформления нотариально заверенной доверенности на представителя.
Ограничения при покупке земли
Существуют некоторые ограничения, которые нужно учитывать при покупке недвижимости:
- Законодательные ограничения. Существует ограничение на приобретение земельных участков в собственность для иностранных граждан. Исключением являются граждане стран ЕС, которые могут покупать землю напрямую. Ограничение распространяется на частные дома, виллы, земельные участки под строительство.
- Решение ограничения через регистрацию юридического лица. Чтобы приобрести землю, необходимо создавать болгарскую компанию. Это законный способ обойти ограничение, который дает возможность получить полный контроль над недвижимостью. Но при этом покупатель берет на себя обязательства ведения бухгалтерской отчетности, соблюдения корпоративного законодательства.
Стоит также учитывать, что могут возникнуть сложности с болгарскими банками при получении ипотеки. Банки декларируют работу с иностранными гражданами, но на практике часто следуют отказы в выдаче кредита. Основные причины отказов: сложность проверки платежеспособности нерезидентов, повышенные риски для банков, отсутствие кредитной истории в Болгарии.
Поэтому рекомендуется оформлять кредит в израильском банке. В этом случае вероятность одобрения более высокая. Покупатель получает понятные условия кредитования, прозрачную процедуру оформления. Преимуществами израильской ипотеки являются знакомая банковская система, возможность подтверждения доходов, наличие кредитной истории.
Особенности работы с агентствами недвижимости
Учитывая ряд трудностей при самостоятельном оформлении покупки недвижимости, многие жители Израиля при приобретении жилья в Болгарии обращаются в агентства. В этой стране 98% сделок с иностранцами проходят через риэлтерские агентства. Это позволяет избежать комиссии для покупателя. Все расходы по оплате услуг агентства несет продавец.
В случае самостоятельной покупки возможны такие риски:
- Высокая вероятность юридических ошибок.
- Сложности с проверкой документации.
- Языковой барьер при оформлении.
Кроме того, при оформлении подобных сделок существуют дополнительные особенности. Управление недвижимостью в апарт-отелях имеет обязательную таксу поддержки. Она составляет 6-20 евро за квадратный метр в год. Также нужно оплачивать услуги управляющей компании. При покупке обязательно подписываются договоры об управлении. В них указываются фиксированные условия обслуживания, регламентированный размер платежей.
Налоги и сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Болгарии
При покупке недвижимости в Болгарии оплачиваются обязательные налоги. Основные сборы включают:
- Налог при покупке недвижимости. Составляет 2,5% от кадастровой стоимости объекта, уплачивается единовременно при оформлении сделки.
- Нотариальные расходы. Нотариальный сбор составляет 1% от стоимости объекта, оплачивается при заверении договора купли-продажи.
- Муниципальные платежи. Это сбор на переход прав собственности, который варьируется от 1% до 4%, зависит от конкретного региона Болгарии. Налог уплачивается в местный бюджет.
- Регистрационные сборы. Нужно заплатить налог 0,1% от оценочной стоимости объекта, который взимается при регистрации в реестре недвижимости.
- Дополнительные расходы. Может потребоваться оплатить перевод и легализацию документов. Общая стоимость составит примерно до 100 евро.
Нужно быть готовым, что после покупки возникают регулярные расходы. Кроме таксы поддержки для апарт-отелей (ежегодный платеж 6-20 евро за квадратный метр) нужно оплачивать налоги в Израиле (10% на доходы от аренды) и Болгарии (аналогичный налог на доходы от аренды). Налог уплачивается только в одной стране.
Дополнительные расходы
При покупке недвижимости нужно быть готовым к следующим дополнительным расходам:
- Банковские расходы. Это плата за открытие и обслуживание счета в болгарском банке, комиссии за международные переводы.
- Коммунальные платежи. Оплачиваются регулярно электроэнергия, водоснабжение, отопление, обслуживание общих территорий.
- Страхование. Заключается соответствующий договор для недвижимости, могут предлагаться дополнительные страховые продукты.
Но при заключении подобных сделок есть и ряд пунктов экономии на расходах. Так, отсутствует комиссия агентству, можно выбрать регион с более низкими муниципальными сборами, рационально планировать регистрационные действия.
Израильская пенсия в Болгарии
НПри переезде в Болгарию для жителей Израиля сохраняются пенсионные выплаты. Действуют следующие правила:
- Полное сохранение обеих частей пенсии при наличии необходимого стажа.
- Сохранение базового пособия по старости (около 400 евро) при переезде.
- Ограничения по социальной надбавке при отсутствии более 72 дней в году.
Эти особенности делают переезд в Болгарию выгодным для израильтян.
Инвестиционные возможности
Есть ряд возможностей для получения прибыли от недвижимости, приобретенной в Болгарии. Можно сдавать недвижимость в периоды отсутствия хозяев. Налог на доходы от аренды составляет 10% (уплачивается только в одной стране согласно соглашению об избежание двойного налогообложения).
Получение ВНЖ и ПМЖ
После приобретения жилья можно рассмотреть возможность получения ВНЖ. Это возможно при покупке недвижимости стоимостью от 300 000 евро. Кроме того, действует специальная программа для обеспеченных пенсионеров. Еще одним хорошим вариантом будет получение мультивизы на 180 дней в году.
Часто задаваемые вопросы
Сохранится ли моя израильская пенсия при переезде в Болгарию?
Зависит от типа пенсионных выплат. Для получателей полной пенсии сохраняются обе части: пособие по старости (Кицват зикна) и накопительная часть. Для получателей базовой пенсии сохраняется только пособие по старости (Кицват зикна) – около 400 евро.
Как получить ВНЖ при покупке недвижимости?
Существует несколько вариантов, например, покупка недвижимости стоимостью от 300 000 евро. Кроме того, можно участвовать в программе «Обеспеченный пенсионер». При отсутствии этих условий возможно получение мультивизы на 180 дней в году.
Распространяется ли ВНЖ на членов семьи?
Да, члены семьи покупателя могут получить ВНЖ при соблюдении установленных требований.
Как заработать на недвижимости во время отсутствия?
Возможна сдача в аренду в период неиспользования.
Как облагаются налогом доходы от аренды?
Ставка налога в Израиле составляет 10%. Действует соглашение об избегании двойного налогообложения, поэтому налог можно платить только в одной стране.
Обязательно ли лично присутствовать при оформлении сделки?
Минимально необходимо 2 визита: при выборе объекта и подписание резервационного договора, а также при оформлении сделки у нотариуса.
Болгария предлагает израильтянам уникальное сочетание преимуществ: доступные цены на недвижимость, комфортный климат, развитую инфраструктуру и благоприятные условия для пенсионеров. Для получения подробной консультации и профессиональной помощи в оформлении сделки обратитесь к специалистам нашей компании BolgariaDom, которые имеют многолетний опыт работы с израильскими клиентами.