Wie kauft man als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Bulgarien?

In den letzten Jahren hat sich Bulgarien zu einem der attraktivsten Ziele für deutsche Immobilieninvestoren entwickelt. Deutsche Staatsbürger gehören zu den fünf aktivsten ausländischen Immobilienkäufern in diesem Balkanland. Selbst während der Pandemiezeit blieb die Nachfrage deutscher Käufer konstant hoch und stieg in den Folgejahren weiter an. Unser Unternehmen BolgariaDom hilft Ihnen beim Kauf von Immobilien in diesem Land.

Gründe für die Beliebtheit Bulgariens bei deutschen Bürgern

Für die Beliebtheit Bulgariens bei den deutschen Bürgern gibt es eine Reihe von Gründen. Die wichtigsten sind die folgenden:

• Attraktive Urlaubsorte. Bulgarien verfügt über eine beeindruckende Vielfalt an Urlaubsgebieten für alle Arten von Urlaub. An der Schwarzmeerküste kann man an zahlreichen Stränden mit ausgebauter touristischer Infrastruktur entspannen und im warmen Meer baden. Die balneologischen Zonen stehen weltweit an zweiter Stelle, was die Anzahl der Mineralquellen angeht, und verfügen über einzigartige Heilschlämme. Die Skigebiete verfügen über moderne Pisten mit unterschiedlichen Schwierigkeitsgraden und eine hochwertige Infrastruktur für den Winterurlaub.
• Erschwingliche Preise. Die Kosten für Immobilien in Bulgarien sind viel niedriger als in Deutschland. Der Durchschnittspreis eines Quadratmeters in Bulgarien liegt bei 800 Euro in den Feriengebieten. Eine Ersparnis von bis zu 75 % im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in Deutschland.
• Weitere finanzielle Vorteile. In Bulgarien sind die Lebensmittelpreise niedrig, Treibstoff ist erschwinglich, Unterhaltung und Dienstleistungen sind preiswert. Darüber hinaus ist die medizinische Versorgung viel billiger als in Deutschland.
• Bequemlichkeit bei der Abwicklung von Transaktionen. Für die Bürgerinnen und Bürger Deutschlands werden die bequemsten Bedingungen für den Einkauf geschaffen. Ein ausländischer Reisepass und ein Konto bei einer bulgarischen Bank reichen aus, um einen Vertrag abzuschließen. Seit 2012 gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen mehr für den Erwerb von Grundstücken. Es besteht die Möglichkeit der Fernregistrierung durch autorisierte Personen. Das Verfahren zur Registrierung des Eigentums ist transparent.
• Wohlwollen der Bulgaren. Starke kulturelle Bindungen zwischen den Ländern tragen zu einem angenehmen Leben bei. Bulgarien nimmt aktiv europäische Werte an und orientiert sich an den Erfahrungen Deutschlands. In den touristischen Gebieten wird eine deutschsprachige Infrastruktur aufgebaut. Dies führt zur Stabilität des Touristenstroms, der jährlich etwa 500.000 deutsche Touristen umfasst.
• Vielfalt des Lebensstils. Bulgarien bietet eine Vielzahl von Unterkunftsmöglichkeiten, die für unterschiedliche Käuferschichten geeignet sind. Für Familien mit Kindern und Liebhaber eines ruhigen Urlaubs gibt es malerische Küstenstädte, ruhige Gebiete mit entwickelter Infrastruktur. Großstädte (Varna, Burgas, Sofia, Plovdiv) sind für junge und aktive Menschen geeignet. Für Naturliebhaber und aktive Erholungssuchende bieten sich die Gebiete des Balkangebirges (Rhodopen, Pirin, Rila) an.

Es gibt noch weitere Vorteile, die für den Kauf einer Wohnung in Bulgarien sprechen. Es gibt eine bequeme Verkehrsverbindung mit Deutschland, es gibt regelmäßige Flüge, vor allem in der Ferienzeit. Das Land liegt in der Nähe von anderen beliebten Reisezielen (Türkei, Griechenland), es ist möglich, Ausflüge in die Nachbarländer zu organisieren.

Beliebte Regionen und Immobilientypen

Deutsche Käufer zeigen das größte Interesse an der südlichen Region der bulgarischen Schwarzmeerküste, insbesondere an der Region Burgas. Das liegt an der Lage der beliebten Städte und Ferienorte hier:

• Sunny Beach. Es ist der größte Ferienort in Bulgarien. Er verfügt über eine gut ausgebaute Unterhaltungsinfrastruktur, die sich sowohl für den saisonalen Aufenthalt als auch für Investitionen eignet.
• Sveti Vlas. Es ist ein prestigeträchtiger Ferienort mit eigenem Jachthafen. Sein Vorteil ist die Kombination von Meer- und Bergluft.
• Nessebar. Nessebar gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe und ist ein historisches Zentrum mit alter Architektur. Die Stadt hat eine interessante touristische Infrastruktur.
• Ravda. Ein ruhiger Familienort mit erschwinglichen Immobilienpreisen. Er liegt in der Nähe von Burgas und dem Flughafen.
• Pomorie. Balneologischer Kurort mit Heilschlamm und Mineralquellen. Die Stadt hat eine entwickelte städtische Infrastruktur.
• Sozopol. Eine malerische alte Stadt mit einer gemütlichen Atmosphäre. Ein beliebter Ort für einen ständigen Wohnsitz.
• Burgas. Es ist ein großes regionales Zentrum mit einer entwickelten städtischen Infrastruktur. Sie hat eine günstige Verkehrsanbindung.

Es gibt eine Reihe von unbestreitbaren Vorteilen beim Kauf von Immobilien in der Region Burgas. Den Deutschen werden hier niedrigere Preise im Vergleich zu den nördlichen Regionen, eine große Auswahl an Immobilien und ausgezeichnete Bedingungen für die Erholung geboten. Dieses Gebiet liegt in der Nähe des internationalen Flughafens.

Beliebte Immobilientypen

In Deutschland ansässige Personen können eine Vielzahl von Immobilienarten erwerben:

• Privathäuser. Auf diese Art von Immobilien entfallen etwa 45 % der Anfragen deutscher Käufer. Sie befinden sich hauptsächlich in Varna und Burgas, in Vororten und Küstendörfern. In den Urlaubsgebieten liegen die Privathäuser 5-10 km vom Meer entfernt, in kleinen Hüttendörfern. Dies sind oft Küstendörfer mit entwickelter Infrastruktur.
• Wohnungen mit 1-2 Schlafzimmern. Auf diese Art von Immobilien entfallen ebenfalls etwa 45 % der Anfragen. Die Wohnungen sind großzügig geschnitten und verfügen über Balkone oder Terrassen mit Blick auf das Meer oder den Park. Sie befinden sich in Ferienanlagen, städtischen Gebieten mit entwickelter Infrastruktur.
• Zweitwohnungen. Diese Art von Immobilien ist sofort bewohnbar und verfügt über Möbel und Haushaltsgeräte. Der Käufer hat die Möglichkeit, die Qualität der Konstruktion zu beurteilen, kann die Größe und die Art der Betriebskosten genau kennen, die etablierte Gemeinschaft von Mietern.

In Bulgarien gibt es ein wachsendes Interesse an Immobilien in der Bauphase. Solche Wohnungen haben niedrigere Preise und erlauben es, den Grundriss zu wählen. Es werden moderne Bautechnologien verwendet. In der Regel befinden sich Primäreigentum in der Nähe des Meeres, in Gebieten mit entwickelter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung.

Einzimmerwohnungen sind bei deutschen Käufern weniger gefragt. Sie werden hauptsächlich zur Vermietung, für Kurzurlaube oder zum späteren Wiederverkauf gekauft.

Verfahren für den Erwerb von Immobilien durch deutsche Staatsbürger

Beim Kauf einer Immobilie durch deutsche Staatsbürger gibt es einige Standardschritte:

• Die Vorbereitung des Kaufs. Es ist notwendig, einen gültigen Reisepass, Dokumente zur Bestätigung der Zahlungsfähigkeit, ein Bankkonto bei einer bulgarischen Bank vorzubereiten. Dann müssen Sie eine Immobilienagentur auswählen, denn 98 % der Transaktionen mit Ausländern laufen über sie. Wenden Sie sich an unser Unternehmen, denn wir verfügen über langjährige Erfahrung auf dem Markt und erhalten positive Rückmeldungen von unseren Kunden. Wir sind auf die Arbeit mit ausländischen Käufern spezialisiert.
• Vorläufige Phase. Das Budget und die Anforderungen an das Objekt werden festgelegt, die Region und die Art der Immobilie werden ausgewählt, die Besichtigung der Objekte wird organisiert. Wir prüfen die legale Sauberkeit des ausgewählten Objekts.
• Leistung einer Reservierungskaution. Die Standardanzahlung beträgt 2000 Euro, die für 15-30 Tage reserviert wird. Das Geld wird auf das Bankkonto des Anwalts überwiesen.
• Die notarielle Beglaubigung. An diesem Vorgang sind der Leiter der Agentur, der Rechtsanwalt, der Verkäufer und der Käufer (oder deren Bevollmächtigte) sowie ein Notar beteiligt. Die vorbereiteten Dokumente werden geprüft und der Kaufvertrag wird unterzeichnet. Die Notarkosten werden gezahlt und der Vertrag wird notariell beurkundet.
• Eintragung in das Grundbuch. Der Vertrag wird vor Gericht registriert, in das Immobilienregister Bulstat eingetragen und als Steuerzahler registriert. Die Eintragung in Bulstat erfolgt innerhalb von 7 Tagen, und die gesamte Bearbeitungszeit kann bis zu 60 Tage betragen.
• Neuregistrierung der Versorgungsunternehmen. Abschluss von Verträgen mit der Verwaltungsgesellschaft. Die Höhe der Unterstützungssteuer wird festgelegt, Zahlungsmodalitäten werden vereinbart. Die Regeln für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums werden festgelegt.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Kaufprozess zu organisieren. Wenn der Käufer die Möglichkeit hat, Bulgarien persönlich zu besichtigen, wird der erste Besuch in der Zeit der Objektauswahl geplant. Es wird eine Anzahlung geleistet und eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet. Bei der zweiten Besichtigung wird der Hauptvertrag unterzeichnet, notariell beglaubigt und die endgültige Zahlung geleistet.

Bei einer Fernanmeldung kann die Auswahl des Objekts online oder durch einen Vertreter erfolgen. Eine Vollmacht für den Vertreter ist erforderlich, und die Unterlagen müssen per Post geschickt werden. Die Abrechnung erfolgt über eine Bank.

Besonderheiten des Immobilienmarktes in Bulgarien

Immobilien in Bulgarien können nach der Art des Wohnsitzes unterteilt werden:

• Immobilien für den vorübergehenden Aufenthalt. Sie befinden sich in kleinen Erholungskomplexen, die durch einen saisonalen Betrieb der Infrastruktur gekennzeichnet sind. Typische Standorte sind kleine Feriendörfer, geschlossene Ferienkomplexe, Gebiete mit überwiegendem Hotelbetrieb. Solche Objekte haben in der Saison eine hohe Belegungsrate, müssen aber für den Winter erhalten werden.
• Immobilien für Daueraufenthalte. Optimale Standorte sind große Ferienkomplexe und Städte. Dort gibt es eine ganzjährig ausgebaute Infrastruktur, ständig funktionierende Geschäfte und Dienstleistungen, verfügbare medizinische Einrichtungen.

Studio-Wohnungen können zu einem Preis von etwa 35 Tausend Euro erworben werden. Wohnungen mit 1 Schlafzimmer kosten etwa 50 Tausend Euro, und mit 2 Schlafzimmern - 70 Tausend Euro. Privathäuser haben einen Grundpreis von 80 Tausend Euro, und mit Ausbau und Grundstück - etwa 80-150 Tausend Euro. Elite Villen kosten ab 200 Tausend Euro.

Der Preis wird durch die Lage und den Zustand des Objekts beeinflusst. Immobilien in der ersten Meereslinie kosten 30-50 % mehr als der Grundpreis. In der Stadt ist der Preis 20-30 % höher, in den Vororten dagegen 20-30 % niedriger als der Grundpreis. Der Ausgangspreis ist typisch für Neubauten, und Zweitwohnungen mit Reparaturen kosten 10-15 % mehr. Wenn Reparaturen erforderlich sind, sinken die Kosten um 30-40 %. Der jährliche Preisanstieg beträgt im Durchschnitt 7-10 %, bei hochwertigen Objekten bis zu 15 %.

Steuern und Nebenkosten

Bei der Auswahl einer Immobilie empfiehlt es sich, mit einer vertrauenswürdigen Agentur wie unserem Unternehmen zusammenzuarbeiten. Besichtigen Sie das Objekt persönlich, prüfen Sie die Besonderheiten der Infrastruktur in verschiedenen Jahreszeiten.

Beim Kauf fallen Standardkosten an, die sich auf 4-5% des Objektwerts belaufen:

• Notargebühr.
• Steuer auf die Transaktion.
• Rechtsberatung und Dolmetscherdienste.

Es gibt auch jährliche Zahlungen. Diese sind: Grundsteuer 0,15 %, Kommunalabgabe 0,2-1 %, Unterstützungssteuer von 50-3000 Euro pro Jahr.

Besonderheiten der Einwanderung

Deutsche Staatsbürger müssen eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten:

• Recht auf Aufenthalt. Sie können sich bis zu 90 Tage ohne Visum in Bulgarien aufhalten, für längere Aufenthalte benötigen Sie eine Aufenthaltserlaubnis.
• Dokumente für die Aufenthaltserlaubnis. Sie benötigen einen Reisepass, einen Nachweis über das Eigentum an einer Immobilie oder einen Mietvertrag, eine Einkommensbescheinigung.
• Finanzielle Voraussetzungen. Ein Nachweis über ein festes Einkommen, ein Bankkonto in Bulgarien und eine Krankenversicherung mit dem erforderlichen Versicherungsschutz sind erforderlich.

Das Leben in Bulgarien hat eine Reihe von Vorteilen. Das Land hat ein mildes Klima, 300 Sonnentage im Jahr und saubere Luft. Die Lebenshaltungskosten sind hier niedrig und die Nebenkosten erschwinglich. Bulgarien hat eine niedrige Kriminalitätsrate, eine stabile politische Situation und eine freundliche Einstellung gegenüber Ausländern. Es gibt eine große deutsche Diaspora, internationale Gemeinschaften, Sprachkurse und kulturelle Veranstaltungen.

Der Kauf von Immobilien in Bulgarien ist für deutsche Bürger aufgrund der günstigen Preise, der einfachen Registrierung und der hohen Lebensqualität eine attraktive Möglichkeit. Für eine erfolgreiche Transaktion ist es empfehlenswert, sich an professionelle Immobilienmakler wie unsere Firma zu wenden. Wir werden Ihnen helfen, mögliche Risiken zu vermeiden und den Kaufprozess so angenehm wie möglich zu gestalten. Für eine ausführliche Beratung und Unterstützung bei der Immobilienauswahl empfehlen wir Ihnen, sich an unsere Agentur zu wenden.