Kupno nieruchomości w Bułgarii to nie tylko ekscytująca przygoda, ale także krok wymagający przemyślanego podejścia. Bardzo często kupujący, szukając idealnego domu lub apartamentu na słonecznym wybrzeżu, popełniają błędy, które mogą nie tylko przyćmić radość z nabytku, ale także doprowadzić do niepożądanych konsekwencji prawnych. Oczywiście większości problemów można uniknąć, znając dobrze zasady funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości oraz posiadając wieloletnie doświadczenie w handlu nieruchomościami. Lub też zwracając się do specjalistów, którzy ową wiedzą dysponują.
Zanurzając się w świat bułgarskich nieruchomości, warto przynajmniej na chwilę odłożyć zachwyt nad pięknem otoczenia i trzeźwo ocenić oferty rynkowe. Ileż razy, poszukując przytulnego kąta nad morzem lub w górach, ludzie podejmują pochopne, dyktowane odruchem decyzje. Zachęcamy, by dokonując kupna nieruchomości zawsze dokładnie sprawdzać dokumenty i sięgać po fachową ocenę rzeczywistego stanu obiektu.
Jak zweryfikować nieruchomość?
Wszelkie informacje o nieruchomościach w Bułgarii są publiczne. W praktyce oznacza to, że każda osoba ma prawo do weryfikacji danych, uzyskania zaświadczenia lub wypisu dotyczącego nie tylko samego obiektu, ale także jego właściciela. Aby złożyć wniosek do Rejestru Nieruchomości, wnioskodawca powinien zostać zidentyfikowany za pomocą osobistego podpisu elektronicznego. Usługa ta jest dostępna jest jednak tylko dla obywateli Bułgarii lub osób, które uzyskały pozwolenie na pobyt stały. Obcokrajowcy muszą zwrócić się do agencji nieruchomości, prawnika itp.
Weryfikacja online umożliwia zarejestrowanym użytkownikom uzyskanie aktualnych, na moment złożenia wniosku, informacji dotyczących obiektu. Można również prześledzić całą jego historię. W systemie znajdują się ponadto następujące informacje:
- prawny właściciel nieruchomości;
- data nabycia;
- poprzedni właściciel;
- dodatkowe okoliczności.
Dodatkowe okoliczności obejmują hipotekę, obciążenie, zakazy, umowę najmu i inne.
Dodatkową gwarancją rzetelności transakcji jest złożenie aktu notarialnego. Ten wymóg jest konieczny, jeśli odbywa się zmiana prawa własności nieruchomości. To właśnie w obecności notariusza podpisuje się ostateczną umowę kupna-sprzedaży. Korzysta się przy tym z usług bułgarskiego notariusza, działającego w okręgu, w którym znajduje się nieruchomość. Przed dokonaniem transakcji notariusz musi upewnić się, że dokumenty sprzedawcy są zgodne z prawem. Sprawdza również, czy sprzedawca ma uprawnienia i wolę sprzedaży danej nieruchomości.
Jakie dodatkowe koszty czekają kupującego?
Kupujący ponosi koszty nie tylko samej nieruchomości. Spoczywa na nim także obowiązek uiszczenia dodatkowych opłat:
Opłata notarialną. Usługi notariusza kosztują 350-600 euro. Transakcje dokonywane są wyłącznie dla lokalnych obiektów znajdujących się w granicach gminy. Koszt usług zależy od regionu.
Podatek od transakcji cywilnoprawnych. Stanowi od 3 do 5%, w zależności od gminy. Podstawą opodatkowania nie jest cena nieruchomości podana w umowie, ale wartość szacunkowa. Trzeba ją uzyskać w urzędzie gminy na dzień przed transakcją. Jest to obowiązkiem sprzedawcy.
Należy przy tym pamiętać, że za wycenę nieruchomości do celów podatkowych płaci kupujący. Środki przekazuje notariuszowi w dniu transakcji lub następnego dnia. Wysokość podatku ustala notariusz.
Co doradzają fachowcy?
Fachowcy twierdzą, że dużym błędem jest samodzielne poszukiwanie nieruchomości, a tym bardziej zawieranie umów. Zdaniem prawników, obcokrajowcom trudno jest zorientować się w krajowej specyfice rynku i we wszelkich zawiłościach przepisów prawnych. Co więcej, na sam proces kupna większość z takich osób przeznacza zbyt mało czasu.
Nie ma sensu jednocześnie zwracać się do wielu agencji. Nadmiar informacji utrudnia dokonanie właściwego wyboru. W rezultacie kupujący nie poświęca wystarczającej uwagi obiektom, co jest warunkiem niemal koniecznym. Kontaktując się z jedną, ale solidną agencją możesz mieć pewność, że pracownicy znajdą nieruchomość, która najlepiej odpowiada twoim wymaganiom i budżetowi.
Kupno nieruchomości w nowym budownictwie obarczone jest sporym ryzykiem. Wiele firm wykazuje wysokie ryzyko bankructwa, w wyniku czego obiekt pozostaje niedokończony, a kupujący nie odzyskują pieniędzy. Aby zminimalizować ryzyko, należy sprawdzić dewelopera i zawrzeć w umowie klauzulę o odpowiedzialności materialnej za opóźnienia w budowie.
Nie należy też dokonywać pełnej płatności, dopóki budynek nie zostanie oddany do użytku. Cała kwota jest przekazywana dopiero po uzyskaniu Aktów 14, 15 i 16. Pierwszy akt świadczy o bezpieczeństwie budynku, drugi – o pozwoleniu na użytkowanie, trzeci – o pozwoleniu na zamieszkanie.
Pełną kwotę można przekazać sprzedającemu dopiero po uzyskaniu u notariusza aktu własności. Należy jednak pamiętać, że w Bułgarii transakcje gotówkowe są ograniczone do kwoty 5100 euro. Jeśli kwota jest większa, transakcja zostanie uznana za nieważną. Do zapłaty konieczny jest przelew bankowy.
Kluczem do sukcesu jest skorzystanie z usług profesjonalistów. Będą oni nadzorować działania sprzedającego i przeprowadzać niezbędne kontrole. Tylko współpraca z profesjonalistami doprowadzi do pomyślnego i bezpiecznego zakupu nieruchomości.