W ostatnich latach daje się zauważyć wzrost zainteresowania Polaków kupnem nieruchomości w Bułgarii. Bułgarskie nieruchomości coraz częściej są wybierane zarówno na pobyt stały lub wakacyjny jak i w charakterze inwestycji. Nasza firma Bolgaria Dom pomaga obcokrajowcom w zakupie nieruchomości w Bułgarii. Mamy wieloletnie doświadczenie i jesteśmy gotowi udzielić szczegółowych informacji na temat wszystkich aspektów zakupu.
Atuty kupna nieruchomości w Bułgarii dla obywateli Polski
Polacy decydują się na zakup nieruchomości w Bułgarii z wielu powodów.
- Przede wszystkim cena. Bułgarski rynek nieruchomości oferuje obecnie jedne z najbardziej konkurencyjnych cen w Europie. Koszt mieszkań w nadmorskich kurortach waha się od 300 do 700 euro za metr kwadratowy, podczas gdy w Polsce, Grecji czy Hiszpanii, ceny są znacznie wyższe. W Sopocie, za apartament podobny jak w Bułgarii, trzeba zapłacić około 1500 euro za metr kwadratowy, a w Hiszpanii, na Costa Brava, nawet 2000 euro.
- Bułgaria to również raj podatkowy. Państwo to oferuje jedną z najniższych w Unii Europejskiej stawek podatku od dochodów z wynajmu – zaledwie 10%. Dodatkowo, koszty mediów takich jak prąd, gaz i woda są o 70% niższe niż w Polsce.
- Kolejną istotną zaletą jest prosta procedura zakupu. Do zawarcia transakcji wystarczy ważny paszport i konto w bułgarskim banku. Brak zbędnych formalności sprawia, że zakup nieruchomości przez obywateli polskich jest szybki i wygodny.
Wszystkie te czynniki tłumaczą rosnące zainteresowanie Polaków kupnem nieruchomości w Bułgarii. W tym przepięknym i atrakcyjnym kraju udało się to co nie udaje się w wielu innych miejscach - maksymalnie uprościć transakcje i zachować niskie koszty utrzymania nieruchomości.
Mieszkania nad morzem – priorytetowy wybór
Oprócz niskich cen i korzystnych warunków zakupu, Bułgaria przyciąga pięknymi krajobrazami, łagodnym klimatem i bogatą kulturą. Wiele osób ceni sobie bliskość Morza Czarnego i gór co daje możliwość korzystania zarówno z plaż i morza, jak i sportów zimowych.
Popularność kompleksów turystycznych wynika z komfortowych warunków wypoczynku i dużego zapotrzebowania na wynajem. Preferencje w segmencie mieszkaniowym kształtują się następująco:
- Ponad 90% zapytań dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego, które są po remoncie, w pełni umeblowanie i wyposażone w sprzęty AGD.
- Najbardziej poszukiwane są mieszkania z 1 lub 2 sypialniami.
Wśród polskich nabywców nieruchomości na wybrzeżu, nieco mniejszą popularnością cieszą się domy prywatne. Wynika to z wyższej ceny tego typu nieruchomości, znacznych kosztów utrzymania i znacznej odległości od morza.
Geografia zakupów
Polscy nabywcy największe zainteresowanie wykazują następującymi regionami:
- Słoneczny Brzeg
- Święty Włas
- Nesebyr
- Rawda
- Pomorie
Polacy, poszukujący nieruchomości nad Morzem Czarnym, cenią sobie przede wszystkim dobrze rozwiniętą infrastrukturę miejską, łatwy dojazd, bliskość morza oraz dostęp do sklepów, restauracji oraz innych udogodnień i atrakcji. Preferują duże miasta wypoczynkowe, ponieważ oferują one komfort całorocznego zamieszkania. Mniejsze miejscowości choć urokliwe cieszą się słabszym zainteresowaniem. Ważnym czynnikiem decydującym o ostatecznym wyborze nieruchomości, jest możliwość całorocznego jej użytkowania.
Cechy bułgarskiego rynku nieruchomości
Bułgarskie wybrzeże Morza Czarnego oferuje około 25 różnorodnych stref wypoczynkowych, które tradycyjnie dzielą się na dwie główne grupy: kurorty północne (w okolicach Warny) i kurorty południowe (w rejonie Burgas). W zależności od stopnia rozwoju infrastruktury, kurorty można podzielić na:
- Kurorty sezonowe, - idealne na letni wypoczynek, zimą jednak pustoszeją, a większość infrastruktury jest nieczynna.
- Kurorty całoroczne - Słoneczny Brzeg, Święty Włas, Nesebyr czy Rawda, oferują rozwiniętą infrastrukturę miejską, dostęp do wszystkich niezbędnych usług i możliwość komfortowego pobytu przez cały rok.
Osoby ceniące spokój i ciszę, mogą rozważyć zakup nieruchomości w mniejszych miejscowościach. Urokliwe Bliznaci czy Priselci oferują kameralną atmosferę i otoczenie natury. W takich miejscach można znaleźć domki letniskowe, domy wiejskie z działkami, a także nieruchomości położone w niewielkiej odległości od morza.
Polityka cenowa
Czynnikiem warunkującym cenę nieruchomości, jest przede wszystkim ich lokalizacja:
- Region północny (Warna). Ceny są o 30% wyższe niż na południu. Wynika to z ograniczonej podaży mieszkań i uwarunkowań geograficznych. Po prostu nie ma możliwości rozbudowy stref wypoczynkowych.
- Region południowy (Burgas). Ceny są bardziej przystępne i kształtują się na poziomie 300-600 euro za metr kwadratowy. Oferta jest przy tym szeroka i zróżnicowana.
Cudzoziemcy w większości przypadków wybierają nieruchomości w regionie południowym. Można tu kupić mieszkanie, które spełni wszystkie oczekiwania.
Specyfika procesu kupna nieruchomości
Dla zmniejszenia ryzyka zarówno dla sprzedającego nieruchomość jak i kupującego 98% transakcji odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości. Prowizję dla agencji płaci sprzedający nieruchomość. Korzyści wynikające ze współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami są nie do przecenienia:
- Dostęp do pełnej bazy obiektów. Agencje, takie jak nasza firma posiadają obszerny katalog nieruchomości i wyłącznie aktualne oferty.
- Bezpieczeństwo prawne. Każdy obiekt jest dokładnie weryfikowany pod kątem braku obciążeń, a transakcja przejrzysta i zgodna z prawem.
- Wygoda. Istnieje możliwość zdalnej realizacji i pełnej obsługi transakcji. W załatwianiu wszystkich formalności pomaga wówczas pośrednik i pełnomocnik.
- Zwracając się do naszej agencji, klienci mogą liczyć na kompleksowe doradztwo w zakresie wyboru nieruchomości, organizację wizyt i pomoc w negocjacjach ze sprzedającym. Zapewniamy wsparcie na wszystkich etapach transakcji.
Proces kupna nieruchomości mieszkalnych przez obywateli z Polski
Aby kupić nieruchomość w Bułgarii, należy wykonać szereg kroków:
- Wybór i rezerwacja nieruchomości. Organizowany jest objazd wybranych nieruchomości. Wstępnie z ofertą można się zapoznać na stronie internetowej agencji, a następnie już w Bułgarii obejrzeć wybrane obiekty.
- Proces rezerwacji. Po wyborze konkretnej nieruchomości, należy wpłacić depozyt w wysokości 1000-2000 euro. Równocześnie z wpłatą depozytu jest podpisywana z agencją umowa rezerwacyjna. Możliwa jest także zdalna rezerwacja nieruchomości, bez osobistej wizyty.
- Zawarcie transakcji u notariusza. Termin realizacji transakcji waha się w przedziale od 2 tygodni do miesiąca od dnia wpłaty depozytu. W tym czasie przygotowywane są niezbędne dokumenty, a sama transakcja zawierana jest w obecności notariusza. Na końcu następuje pełne rozliczenie ze sprzedającym oraz uiszczenie podatków i innych opłat.
- Dodatkowe umowy. Kolejnym krokiem jest zawarcie stosownych umów z firmą zarządzającą (na opłacanie taksy eksploatacyjnej) oraz z dostawcami mediów (prąd, woda, internet, inne usługi).
- Rejestracja dokumentów. Ostatnim etapem jest umowa zatwierdzona w sądzie. Akt notarialny jest rejestrowany w rejestrze nieruchomości Bulstat w ciągu 1 tygodnia. Rejestracja w urzędzie skarbowym płatnika podatku od nieruchomości, trwa około dwa miesiące.
Dla przejścia całej procedury najprostszym rozwiązaniem są osobiste wizyty w Bułgarii. Pierwsza po wyborze i rezerwacji nieruchomości, podczas której dochodzi do podpisania umowy rezerwacyjnej i wpłaty depozytu. Druga będzie konieczna na etapie realizacji transakcji, obejmującej czynności notarialne, podpisanie głównych dokumentów i ostateczne rozliczenie.
Możliwe jest jednak dokonanie transakcji online. Niezbędne dokumenty muszą być wówczas poświadczane notarialnie w Polsce i wysłane do agencji nieruchomości. Wszystkie dalsze czynności podejmowane są za pośrednictwem pełnomocnika.
Dodatkowe koszty związane z kupnem nieruchomości w Bułgarii
Kupując nieruchomość w Bułgarii należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, wynoszącymi w sumie około 5% wartości nieruchomości. W skład tych kosztów wchodzą:
- Opłata notarialna
- Podatki państwowe
- Podatki lokalne
- Usługi prawnika
- Usługi tłumacza
Prowizję dla agencji nieruchomości pokrywa sprzedający, a nie kupujący.
Opłata za utrzymanie
Po zakupie nieruchomości w kompleksie wypoczynkowym jej właściciel jest zobowiązany do uiszczania opłaty eksploatacyjnej. Opłata jest coroczna i obowiązkowa dla właścicieli lokali w tego typu kompleksach, a jej wysokość jest różna i zależy od wielu czynników, takich jak standard kompleksu, zakres usług czy lokalizacja. Zazwyczaj waha się od 2 do 10 euro za metr kwadratowy. Środki z opłat eksploatacyjnych są przeznaczane na utrzymanie części wspólnych budynku i terenu, takich jak klatki schodowe, windy, parkingi, place zabaw, na konserwację infrastruktury, np. instalacji wodno-kanalizacyjnej czy systemu ogrzewania oraz na zapewnienie funkcjonowania wspólnych służb i utrzymanie terenu w należytym stanie.
Przed zakupem nieruchomości warto:
- Dokładnie sprawdzić wysokość opłaty eksploatacyjnej.
- Uwzględnić tę opłatę w planowanym budżecie.
- Zapoznać się z warunkami umowy z firmą zarządzającą, w tym ze szczegółowymi warunkami płatności i harmonogramem.
Szczegółowe warunki płatności, w tym harmonogram, są określone w umowie z firmą zarządzającą.
Możliwości zarobku na nieruchomościach wypoczynkowych w Bułgarii
Po zakupie nieruchomości można ją wynajmować. Aby osiągnąć w tym sektorze wysokie zarobki, należy wziąć pod uwagę kluczowe czynniki udanej inwestycji:
- Wybór kompleksu mieszkaniowego. Aby z powodzeniem wynajmować nieruchomość, należy wybierać znane kompleksy mieszkaniowe, obiekty o wysokim standardzie i miejsca z rozwiniętą infrastrukturą. Wskazane jest, aby kompleks posiadał basen, całodobową ochronę, profesjonalną recepcję i dodatkowe usługi dla turystów.
- Wybór lokalizacji. Ważnymi kryteriami przy wyborze lokalizacji jest popularność kurortu lub okolicy, bliskość morza, rozwinięta infrastruktura lokalna i dostępność komunikacyjna.
- Czynniki sukcesu w działalności wynajmu. Należy wziąć pod uwagę długość sezonu turystycznego i zaplanować obłożenie w różnych porach roku. Należy również ukierunkować się na konkretne grupy turystów. Nieruchomość powinna odpowiadać potrzebom najemców.
- Konkurencja. Przed zakupem warto przeanalizować oferty w wybranej okolicy i określić przewagi konkurencyjne nieruchomości, która będzie wynajmowana.
Należy pamiętać, że stawka podatku od dochodów z wynajmu wynosi w Bułgarii 10%. Podatek należy uiścić w miejscu położenia nieruchomości. System podatkowy jest prosty i przejrzysty. Obowiązuje również dwustronna umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania co oznacza, że podatek zapłacony w Bułgarii, nie jest ponownie pobierany w Polsce.
Przed zakupem nieruchomości należy zapoznać się z przepisami podatkowymi i zaplanować płatności podatkowe. Należy również zachować dokumenty potwierdzające płatności.
Często zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Bułgarii przez obywateli z Polski
Jakie są ograniczenia w zakupie nieruchomości?
Obywatele polscy, jako członkowie UE, mogą kupować dowolne nieruchomości, bez ograniczeń: mieszkania, domy, działki, obiekty komercyjne. Ograniczenia w zakupie ziemi dotyczą tylko obywateli państw spoza UE.
Jakie są możliwości kredytowania i ratalnego zakupu?
Uzyskanie w bułgarskich bankach kredytu hipotecznego przez cudzoziemców jest trudne. Istnieją jednak alternatywne możliwości finansowania, np. kredyt w polskim banku pod zastaw posiadanej nieruchomości lub zakup na raty od dewelopera. W tym drugim przypadku wpłata początkowa wynosi 30-40% wartości nieruchomości, a pozostała kwota jest spłacana w ratach.
Jakie obowiązują podatki w przypadku sprzedaży i wynajmu?
Podatek od dochodów z wynajmu w Bułgarii wynosi 10%. Podatek jest płacony tylko w Bułgarii, nie ma konieczności ponownego płacenia go w Polsce.
Podsumowanie
Bułgaria to atrakcyjne miejsce dla Polaków poszukujących nieruchomości za granicą. Oferuje przystępne ceny, prostą procedurę zakupu i korzystny system podatkowy. Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w wyborze wymarzonej nieruchomości? Skontaktuj się z biurem BolgariaDom! Zapewniamy szeroki wachlarz ofert i kompleksową obsługę transakcji.