Купівля нерухомості в Болгарії – вкрай серйозна справа. Саме тому необхідно завчасно подбати про свою безпеку, щоб все пройшло як слід. Для цього потрібно ще до укладення договору купівлі-продажу перевірити об'єкт, що вас цікавить.
Роль правових документів та аналіз їх достовірності
Перше й головне правило купівлі нерухомості в Болгарії - не можна укладати договір, не побачивши документи на об'єкт і не переконавшись в їхній достовірності. Продавець має документально підтвердити, що він насправді є власником нерухомості та має право розпоряджатися нею. Так посередники повинні довести своє право укладати договір купівлі-продажу. Тільки в цьому випадку можна бути впевненим у тому, що угода не буде визнана нікчемною, та згодом ніхто не претендуватиме на об'єкт нерухомості, що розглядається, — ні кредитні організації, ні фізичні особи, ні держава.
Перевірка наявності позовів та інших юридичних спорів
Перевірка юридичної чистоти нерухомості дає змогу з'ясувати правочинність продавця та ймовірність позовів третіх осіб після вчинення правочину.
В рамках такої перевірки перевіряються:
- Право власності (відповідність заявленої інформації до реального стану справ).
- Дозвільні документи для будівництва.
- Репутація забудовника (підногітна компанія, кількість своєчасно зданих проектів і довгобудів).
- Іпотечні документи та заповіти.
- Бази даних судів (пошук судових позовів, пов'язаних з об'єктом нерухомості, що розглядається).
Все це допомагає отримати актуальні (на момент перевірки) відомості про об'єкт і простежити його історію.
Додатковою гарантією юридичної чистоти угоди з нерухомістю в Болгарії є Нотаріальна сповідь, в рамках якої підписується договір купівлі-продажу в формі нотаріального акта в присутності болгарського нотаріуса, що діє в районі перебування нерухомості. Нотаріус зобов'язаний переконатися в правильності всіх документів з боку продавця, в його правомочності та бажанні продати той чи інший об'єкт нерухомості.
Перевірка наявності іпотеки та застави
Для того щоб переконатися в тому, що нерухомість, яка розглядається, не є об'єктом застави, необхідно подати запит до Реєстру нерухомості. В ньому зберігається інформація про те, хто та коли володів нерухомістю, а також інші обставини. Це всілякі заборони на продаж, орендний договір, іпотека чи обтяження. Завдяки цьому сайту можна доволі швидко знайти необхідну інформацію та виконати юридичну перевірку.
Провести таку перевірку має право ріелтор, адвокат чи нотаріус від імені потенційного покупця. Однак в деяких випадках довідки з Реєстру буде недостатньо. Це зумовлено специфікою реєстрації об'єктів нерухомості в Болгарії в 90-ті роки й раніше, а також недоліками електронної системи. Щоб бути на 100% впевненим у відсутності обтяжень, необхідно отримати посвідчення про обтяження об'єкта. Це можна зробити лише особисто в Агентстві з Вписування.
Отже, якщо продавець став власником будинку або апартаментів після 1998 року, замовленої онлайн-довідки з Реєстру нерухомості буде достатньо для оцінки реальної картини. Однак якщо це трапилося до 1992 року, краще підстрахуватися та отримати посвідчення в Реєстрі нерухомості за місцем її знаходження. Очевидно, для отримання такого документа будуть потрібні час і кошти, зате, маючи його на руках, ви зможете уникнути казусів.
Пошук та аналіз інформації про попередніх власників та історію власності
У Болгарії всі відомості про нерухоме майно є громадськими. Тому будь-яка особа може ініціювати перевірку, отримати довідку чи витяг по будь-якому об'єкту нерухомості, а також її власнику.
Щоб подати запит до Реєстру нерухомості, заявник має пройти ідентифікацію. Для цієї мети йому знадобиться персональний електронний підпис.
На жаль, скористатися цією послугою можуть лише громадяни Болгарії або іноземні особи, які мають ПМП. Іноземці можуть отримати необхідну інформацію за допомогою агентств з нерухомості, адвокатів та ін.
Як уберегти себе від неприємностей?
Щоб застрахувати себе від неприємних ситуацій, звертайтесь до компанії BolgariaDom. Ми співпрацюємо виключно з надійними забудовниками та продавцями нерухомості. Це мінімізує ризики на момент купівлі-продажу. Крім того, в нашій команді працюють висококваліфіковані юристи, які скрупульозно перевіряють квартири та котеджі на наявність обтяжень. Ми гарантуємо повний юридичний супровід угоди. Наш багаторічний досвід і чітке розуміння нюансів місцевого законодавства дають змогу клієнтам уникнути непередбачених ситуацій і фінансових втрат.
Незважаючи на те що законодавство Болгарії намагається гарантувати законність угод, існують і підводні камені, які врахувати самостійно, не маючи досвіду в подібних справах, просто неможливо. Саме тому купівлю нерухомості в Болгарії краще довірити нашим експертам.