Zakup nieruchomości w Bułgarii to poważna decyzja. Dlatego tak ważne jest zadbanie z wyprzedzeniem o własne bezpieczeństwo i podjęcie wszystkich możliwych działań, aby cały proces kupna przebiegał zgodnie z planem. Zanim zdecydujemy ostatecznie o zawarciu umowy kupna-sprzedaży, należy przede wszystkim dokładnie sprawdzić stan prawny obiektu, który wywołał nasze zainteresowanie.
Rola dokumentów prawnych i analiza ich wiarygodności
Pierwsza i jednocześnie najważniejsza zasada podczas zakupu nieruchomości w Bułgarii głosi, że nie wolno zawierać umowy przed zobaczeniem wszystkich dokumentów dotyczących obiektu i sprawdzeniem ich wiarygodności. Sprzedający musi udokumentować nie tylko swoje prawo własności do nieruchomości, ale także i prawo do rozporządzania nią. Także pośrednicy muszą udowodnić swoje prawo do zawarania umowy kupna-sprzedaży. Dopiero gdy kwestie te zostaną ustalone, można zawierać transakcję, bez obawy jej unieważnienia i strachu, że w przyszłości instytucje kredytowe lub osoby fizyczne czy państwo, zaczną rościć sobie prawo do zakupionego obiektu.
Sprawdzenie istnienia sporów i innych konfliktów prawnych
Sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości umożliwia ustalenie legalności działań sprzedającego i prawdopodobieństwa wystąpienia roszczeń osób trzecich po dokonaniu transakcji. W ramach takiej kontroli sprawdza się:
- Prawo własności (zgodność zgłoszonych informacji z rzeczywistym stanem rzeczy).
- Dokumenty zezwalające na budowę.
- Reputację dewelopera (historia firmy, liczba terminowo oddanych projektów i budów).
- Dokumenty hipoteczne i testamenty.
- Bazy danych sądów (wyszukiwanie spraw sądowych związanych z rozważanym obiektem nieruchomości).
To wszystko pozwala na uzyskanie aktualnych (na moment przeprowadzenia kontroli) informacji o obiekcie i prześledzić jego historię. Dodatkową gwarancją legalności transakcji jest notarialne potwierdzenie, w ramach którego umowa kupna-sprzedaży jest podpisywana w formie aktu notarialnego, w obecności bułgarskiego notariusza działającego w miejscu lokalizacji nieruchomości. Notariusz musi upewnić się co do prawidłowości wszystkich dokumentów ze strony sprzedającego, jego uprawnień oraz chęci sprzedaży określonej nieruchomości.
Sprawdzenie istnienia kredytów hipotecznych i zastawów
Aby upewnić się, że dana nieruchomość nie jest obiektem zastawu, należy złożyć wniosek online do Rejestru Nieruchomości. Zaświadczenie z Rejestru Nieruchomości zawiera informacje o tym, kto i kiedy był właścicielem nieruchomości, a także inne okoliczności. Są to różne rodzaje zakazów sprzedaży, umowy dzierżawy, hipoteki lub obciążenia. Dzięki temu szybko można znaleźć potrzebne informacje i przeprowadzić kontrolę prawno-księgową.
Taką kontrolę może przeprowadzić agent nieruchomości, prawnik lub notariusz w imieniu potencjalnego nabywcy. W niektórych przypadkach zaświadczenia z Rejestru mogą jednak być niewystarczające. Wynika to ze specyfiki rejestracji nieruchomości w Bułgarii w latach 90-tych i wcześniej, a także z niedoskonałości systemu elektronicznego. Aby mieć pewność co do braku obciążeń, konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o obciążeniach obiektu. Można to zrobić tylko osobiście w Agencji ds. Wpisów
W związku z tym, jeśli sprzedający został właścicielem domu lub apartamentu po 1998 roku, aby ocenić rzeczywisty stan rzeczy wystarczy zwykłe online zapytanie do Rejestru Nieruchomości. Jeśli jednak miało to miejsce przed 1992 rokiem, lepiej zabezpieczyć się i uzyskać zaświadczenie z Rejestru Nieruchomości w miejscu jego położenia. Oczywiście, uzyskanie takiego dokumentu wymaga czasu i pieniędzy, ale posiadając go, można uniknąć wielu problemów.
Wyszukiwanie i analiza informacji o poprzednich właścicielach i historii własności
W Bułgarii wszystkie informacje o nieruchomościach są publiczne. Dlatego każda osoba może sprawdzić, uzyskać zaświadczenie lub wypis dotyczący dowolnej nieruchomości oraz jej właściciela. Aby złożyć wniosek do Rejestru Nieruchomości, wnioskodawca musi przejść identyfikację. W tym celu potrzebny jest mu własny podpis elektroniczny. Niestety, z tej usługi mogą korzystać tylko obywatele Bułgarii lub cudzoziemcy posiadający stałe miejsce zamieszkania. Cudzoziemcy mogą uzyskać wymaganą informację za pośrednictwem agencji nieruchomości, prawników itp.
Jak uniknąć kłopotów?
Aby zabezpieczyć się przed nieprzyjemnymi sytuacjami, skorzystaj z usług firmy BolgariaDom. Współpracujemy wyłącznie z wiarygodnymi deweloperami i sprzedawcami nieruchomości, co w znaczny sposób minimalizuje ryzyko zawieranych transakcji. Ponadto w naszym zespole pracują wysoko wykwalifikowani prawnicy, którzy dokładnie sprawdzają mieszkania i domy pod kątem obciążeń. Zapewniamy pełne wsparcie prawne transakcji. Nasze wieloletnie doświadczenie i doskonała znajomość lokalnego prawa pozwala klientom unikać nieprzewidzianych sytuacji i strat finansowych. Mimo, że bułgarskie prawo stara się zagwarantować legalność transakcji, istnieją pułapki, w które bez doświadczenia i znajomości prawa można łatwo wpaść. Dlatego dobrym pomysłem będzie powierzenie zakupu nieruchomości w Bułgarii naszym ekspertom.