Покупка недвижимости в Болгарии — крайне серьезное дело. Именно поэтому необходимо заблаговременно позаботиться о своей безопасности, чтобы все прошло как следует. Для этого нужно еще до заключения договора купли-продажи проверить интересующий вас объект.
Роль правовых документов и анализ их достоверности
Первое и главное правило покупки недвижимости в Болгарии — нельзя заключать договор, не увидев документы на объект и не убедившись в их достоверности. Продавец должен документально подтвердить, что он на самом деле является собственником недвижимости и имеет право распоряжаться ею. Аналогичным образом посредники должны доказать свое право заключать договор купли-продажи. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что сделка не будет признана ничтожной, и впоследствии никто не будет претендовать на рассматриваемый объект недвижимости — ни кредитные организации, ни физические лица, ни государство.
Проверка наличия тяжб и прочих юридических споров
Проверка юридической чистоты недвижимости позволяет выяснить правомочность продавца и вероятность притязаний третьих лиц после совершения сделки.
В рамках такой проверки проверяются:
- Право собственности (соответствие заявленной информации реальному положению дел).
- Разрешительные документы на строительство.
- Репутация застройщика (подноготная компании, количество своевременно сданных проектов и долгостроев).
- Ипотечные документы и завещания.
- Базы данных судов (поиск судебных исков, связанных с рассматриваемым объектом недвижимости).
Все это позволяет получить актуальные (на момент проверки) сведения об объекте и проследить его историю.
Дополнительной гарантией юридической чистоты сделки с недвижимостью в Болгарии является Нотариальная исповедь, в рамках которой подписывается договор купли-продажи в форме нотариального акта в присутствии болгарского нотариуса, действующего в районе нахождения недвижимости. Нотариус обязан убедиться в правильности всех документов со стороны продавца, в его правомочии и желании продать тот или иной объект недвижимости.
Проверка наличия ипотеки и залога
Для того чтобы убедиться в том, что рассматриваемая недвижимость не является объектом залога, необходимо подать запрос в Реестр недвижимости. В нем хранится информация о том, кто и когда владел недвижимостью, а также другие обстоятельства. Это всевозможные запреты на продажу, арендный договор, ипотека или обременения. Благодаря этому сайту можно довольно быстро отыскать необходимую информацию и выполнить юридическую проверку.
Провести такую проверку вправе риэлтор, адвокат или нотариус от имени потенциального покупателя. Однако в некоторых случаях справки с Реестра будет недостаточно. Это обусловлено спецификой регистрации объектов недвижимости в Болгарии в 90-е годы и ранее, а также с недостатками электронной системы. Чтобы быть на 100% уверенным в отсутствии обременений, необходимо получить удостоверение об отягощениях объекта. Это можно сделать только лично в Агентстве по Вписыванию.
Следовательно, если продавец стал собственником дома или апартаментов после 1998 года, заказанной онлайн-справки из Реестра недвижимости будет достаточно для оценки реальной картины. Однако если это случилось до 1992 года, лучше подстраховаться и получить удостоверение в Реестре недвижимости по месту ее нахождения. Очевидно, для получения такого документа потребуются время и финансы, но зато, имея его на руках, вы сможете избежать казусов.
Поиск и анализ информации о предыдущих владельцах и истории собственности
В Болгарии все сведения о недвижимом имуществе являются публичными. Поэтому любое лицо может инициировать проверку, получить справку или выписку по любому объекту недвижимости, а также ее собственнику.
Чтобы подать запрос в Реестр недвижимости, заявитель должен пройти идентификацию. Для этой цели ему потребуется персональная электронная подпись.
К сожалению, воспользоваться данной услугой могут только граждане Болгарии или иностранные лица, имеющие ПМЖ. Иностранцы могут получить требуемую информацию с помощью агентств по недвижимости, адвокатов и др.
Как уберечь себя от неприятностей?
Чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, обращайтесь в компанию BolgariaDom. Мы сотрудничаем исключительно с надежными застройщиками и продавцами недвижимости. Это минимизирует риски в момент купли-продажи. Кроме того в нашей команде работают высококвалифицированные юристы, которые скрупулезно проверяют квартиры и коттеджи на наличие обременений. Мы гарантируем полное юридическое сопровождение сделки. Наш многолетний опыт и четкое понимание нюансов местного законодательства позволяют клиентам избежать непредвиденных ситуаций и финансовых потерь.
Несмотря на то что законодательство Болгарии старается гарантировать законность сделок, существуют и подводные камни, которые учесть самостоятельно, не имея опыта в подобных делах, просто невозможно. Именно поэтому покупку недвижимости в Болгарии лучше доверить нашим экспертам.